2026년 주택 구매자 부가세 정부 부담(PPN DTP)

2025년 말, 인도네시아 정부는 PMK No. 90 Tahun 2025를 발표했습니다.

이 규정은 2026년부터 시행되는:

주택 구매 시 PPN(부가가치세) 정부 부담(DTP)

인센티브 정책을 규정하고 있습니다.

이번 정책은 기존 2023~2025년에 시행되었던 PPN DTP 제도의 연장선으로 볼 수 있습니다.

정부가 PPN 인센티브를 시행하는 이유

정부의 주요 목적은 다음과 같습니다.

1. 국민 구매력 유지 및 향상

주택 구매 부담을 줄여 국민의 소비와 구매력을 유지하려는 목적입니다.

2. 부동산 시장 활성화

부동산 및 주택 시장 거래를 활성화하기 위한 정책입니다.

3. 경제 성장 유지

건설업, 건축자재, 금융 및 은행 산업 등 연관 산업 전반에 경제적 효과를 확대하려는 목적도 포함됩니다.

즉:

부동산 산업을 중심으로 경제 활성화를 유도하는 세제 지원 정책입니다.

어떤 주택이 혜택 대상인가?

PMK 90/2025에 따르면 다음 조건을 충족해야 합니다.

1. 주거용 부동산이어야 함

혜택 대상은 다음과 같습니다.

• 단독주택
• 주거용 아파트

반면 다음은 제외됩니다.

• 창고
• 상업용 건물
• 비주거용 부동산

2. 반드시 신축 주택이어야 함

혜택 대상은:

Developer로부터 최초 인도되는 신규 주택

이어야 합니다.

즉:

• 중고 주택
• 이전 거래 이력이 있는 주택

은 인센티브 대상이 아닙니다.

3. 최대 가격 제한

주택 가격은:

최대 50억 루피아

까지 허용됩니다.

50억 루피아를 초과하면 인센티브를 받을 수 없습니다.

4. 정부 등록 주택 코드 필요

주택은 정부에 등록된:

• 주택 식별 코드

를 보유해야 합니다.

가장 많이 오해하는 부분 — PPN 전체 면제?

많은 사람들이:

“5억이든 50억이든 전부 면세 아닌가요?”

라고 생각합니다.

하지만 실제 규정은 다릅니다.

정부가 부담하는 범위는 최대 20억 루피아

PMK 90/2025에 따르면:

최초 20억 루피아 부분에 대해서만 PPN 100% 정부 부담

이 적용됩니다.

20억 루피아를 초과하는 부분은:

• 일반 PPN 세율
• 구매자 부담

으로 계산됩니다.

예시

예를 들어:

주택 가격이 50억 루피아인 경우:

• 첫 20억 루피아 → 정부가 PPN 부담
• 나머지 30억 루피아 → 구매자가 정상 PPN 부담

즉:

고가 주택 전체가 면세되는 것은 아닙니다.

1인 1주택 원칙

이 혜택은 무제한 적용되지 않습니다.

원칙적으로:

1인당 1주택

만 인센티브 적용이 가능합니다.

과거 혜택을 받았어도 재사용 가능

다만:

• 2023~2025년에 이미 혜택을 받았더라도
• 2026년에 새로운 주택 구매 시

다시 혜택 적용이 가능합니다.

외국인(WNA)도 가능할까?

인도네시아에서 주택 소유 요건을 충족하는 외국인(WNA)도 혜택 적용이 가능합니다.

Developer의 중요한 의무

개발업자(Developer)는 반드시 다음 절차를 준수해야 합니다.

1. Transaction Code 07 세금계산서 발행

정부 부담 PPN 부분에 대해:

Transaction Code 07

세금계산서를 발행해야 합니다.

2. 특정 문구 기재 의무

세금계산서에는 반드시 다음 문구가 포함되어야 합니다.

“부가세는 PMK 90 Tahun 2025에 의해 정부가 부담한다.”

3. SPT Masa PPN 신고

발행된 세금계산서는 반드시:

• SPT Masa PPN

에 신고되어야 합니다.

Developer가 규정을 위반하면?

만약 개발업자가 의무를 지키지 않는다면:

• 정부 부담 PPN 추징
• 행정벌
• 세무조사 위험 증가

등 문제가 발생할 수 있습니다.

즉:

개발사의 실수로 구매자가 피해를 볼 가능성도 존재합니다.

1년 이내 재판매 시 혜택 취소

정부는 투기 목적 이용을 방지하기 위해 다음 규정을 두고 있습니다.

만약:

인센티브 받은 주택을 1년 이내 재판매

하면:

• PPN 정부 부담 혜택이 자동 취소됩니다.

즉:

실거주 목적 지원 정책이라는 의미입니다.

핵심 정리

2026년 PPN DTP 정책의 핵심은 다음과 같습니다.

✔ 신축 주택·아파트만 대상

중고 부동산은 제외됩니다.

✔ 최대 50억 루피아까지 가능

단, 정부 부담은 최초 20억 루피아 부분만 적용됩니다.

✔ 1인 1주택 원칙

하지만 과거 혜택 수령자도 2026년 신규 구매 시 재사용 가능합니다.

✔ Developer 절차 준수가 매우 중요

세금계산서 및 PPN 신고 절차 오류 시 추징 리스크가 발생할 수 있습니다.

✔ 1년 내 재판매 시 혜택 취소

투기 목적 거래는 허용되지 않습니다.

마무리

PMK 90/2025는:

• 주택 구매자
• Developer
• 부동산 시장

모두에게 중요한 세제 혜택 정책입니다.