BPHTB와 판매자/구매자 세금의 차이점

이번 영상에서는 니나(Nina)가 질문한 내용에 대해 답변하려고 합니다. 니나는 토지 거래와 관련하여 BPHTB와 PPh의 차이가 무엇인지 궁금해했습니다.

니나의 사례를 보면, 6천만 루피아에 토지 거래를 했고 면적은 52㎡라고 합니다. 여기서는 토지 면적인지 건물 면적인지 명확하지 않지만 단순히 면적만 52㎡라고 적혀 있습니다. 그런데 지방정부(Pemda)에서는 BPHTB가 면제되었지만, 세무서에서는 2.5%의 세금을 부과했다고 합니다. 그래서 이 두 세금의 차이와 근거가 무엇인지 질문한 것입니다.

먼저 두 세금의 차이를 설명하겠습니다. 일반적으로 토지와 건물 매매 거래에서는 판매자 세금과 구매자 세금이라는 용어가 사용됩니다. 이 중 판매자 세금은 2016년 정부령 제34호에서 규정하고 있는 토지 매각 관련 세금입니다.

해당 규정 제1조에 따르면, 개인 또는 법인이 토지나 건물의 권리를 양도하거나 토지·건물 매매계약을 체결하여 얻는 소득은 최종 소득세(PPh Final)의 과세 대상이 됩니다. 즉 토지나 건물을 판매하는 사람은 소득세 납부 의무가 발생하며, 이 소득세는 최종 과세 성격을 가집니다.

토지와 건물 거래에서 판매자는 토지나 건물의 권리를 구매자에게 이전하게 됩니다. 이때 판매자는 일정 금액의 돈을 받게 되는데, 이 돈은 판매자의 소득으로 간주됩니다. 이 소득은 판매자의 경제적 능력이나 경제적 가치가 증가했음을 의미합니다.

예를 들어 설명하면, 어떤 사람이 기존에 5천만 루피아를 가지고 있었다고 가정하겠습니다. 그런데 토지 거래를 통해 6천만 루피아를 받게 되면 그 사람의 총 자산은 1억1천만 루피아가 됩니다. 즉 6천만 루피아라는 추가 소득이 발생한 것입니다. 이러한 소득 증가가 발생하면 당연히 소득세를 납부해야 합니다. 이것이 바로 토지 및 건물 권리 이전에 대한 소득세의 개념입니다.

따라서 토지와 건물 거래가 이루어지면 판매자는 일정 금액을 받게 되고, 그 금액은 판매자의 소득이 되기 때문에 판매자는 세금을 납부해야 합니다. 그리고 이 세금은 이미 세율과 과세 대상이 명확히 정해진 최종 소득세입니다.

세율은 크게 세 가지로 나뉩니다.

첫 번째는 0%입니다. 이는 정부 기관이나 지방정부 소유의 토지나 건물이 다른 정부 기관이나 지방 공기업(BUMD)에게 이전되는 경우 등 특별한 경우에만 적용됩니다.

두 번째는 1% 세율입니다. 이 세율은 단순주택(Rumah Sederhana)이나 아파트(Rumah Susun) 거래에 적용됩니다.

세 번째는 2.5% 세율입니다. 이는 단순주택이나 아파트가 아닌 일반적인 주택이나 건물 거래에 적용됩니다.

그렇다면 단순주택이란 무엇일까요? 단순주택은 보통 대지 면적이 60㎡에서 200㎡ 사이이며, 건물 면적이 최소 36㎡ 이상인 일반 주택을 의미합니다.

또한 2002년 재무부 장관 결정 제248호에 따르면 단순주택의 건물 면적 기준은 21㎡, 27㎡, 36㎡입니다. 이러한 기준에 해당하면 소득세율이 1%가 적용됩니다. 이 기준에 해당하지 않는 경우에는 단순주택이 아니라고 간주되어 2.5% 세율이 적용됩니다.

다음으로 BPHTB를 설명하겠습니다. BPHTB는 토지 및 건물 권리 취득세(Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)로, 이 세금은 구매자가 납부하는 세금입니다. 세율의 최대 한도는 5% 입니다.

하지만 이 세율은 세무서가 정하는 것이 아니라 지방자치단체의 지방 조례(Peraturan Daerah)에 의해 정해집니다. 따라서 BPHTB 세율은 도시마다, 지역마다 서로 다를 수 있습니다.

니나의 사례에서는 해당 지역에서 BPHTB가 면제될 수 있는 규정이 있었을 가능성이 있습니다. 즉 지방정부가 해당 지역에서 BPHTB를 부과하지 않았을 수도 있습니다.

하지만 소득세(PPh)는 면제할 수 없습니다. 또한 면적이 52㎡라고 했는데 이것이 토지 면적인지 건물 면적인지는 정확하지 않습니다. 그러나 만약 이것이 건물 면적이라면 36㎡ 기준을 초과하기 때문에 단순주택에 해당하지 않을 가능성이 있습니다. 그래서 2.5%의 소득세가 부과되었을 가능성이 큽니다.

결론적으로 두 세금은 근거 법령이 다릅니다.
소득세(PPh)는 세법에 따라 세무서에서 부과되며, BPHTB는 지방자치단체의 조례에 따라 부과되는 지방세입니다. 따라서 지역에 따라 BPHTB 세율이나 면제 여부는 달라질 수 있습니다.